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            25
            2022
            05

            財神爺墜落凡間(轉)


            2015年,中信銀行的謝宏儒從石家莊一路南下,擔任這家大型股份制商業銀行的廣州分行行長。


            他很快和廣州的老板們打成一片,這其中不少是開發商。


            謝宏儒到任第二年,他的領導孫德順更上一層樓,成了中信銀行行長。他們共同開創了一片新天地。


            央行開閘,棚改貨幣化,那兩年對所有行業來說,都是高歌猛進的時代。


            干銀行的和干房地產尤其如此。他們言必稱地產金融化,兩大行業開啟了一段你中有我,我中有你的蜜月期。


            最著名的就是愛馬仕哥,2015年收購了恒大人壽,轉身又入股了遼寧的盛京銀行。


            平安的馬總也搞了個聯盟。一吆喝,房產圈最有影響力的大佬,都齊刷刷跑到上海捧場。


            在這樣的氛圍中,孫德順也對地產產生了濃厚興趣。他頻頻南下廣州,和當地的開發商們交流業務心得。有次在飯桌上,恒大的高管提了一個想法:


            貴行的不良資產,恒大可以接一些。


            孫德順聽了很激動,大手一揮,一個總對總的合作計劃就此誕生。


            這家銀行給予恒大集團400億元綜合授信、500億元地產基金、200億元多元化并購基金,和900億元內保外貸的額度。


            這是一個銀行與房企的互幫互助計劃。所有人都想不到,這種計劃的開端有多美好,結局就有多慘烈。


            馬總廣撒英雄帖的那年,平安旗下的平安不動產成為了中城聯盟的會員。


            這個聯盟一共有68家會員單位,大部分都是房地產相關企業,每年論壇就相當于房地產行業的烏鎮大會了。


            2017年年初的中城聯盟論壇上,平安不動產的負責人給開發商們普及了一些金融知識,稱金融機構可以與房企進行股權合作。


            讓開發商們醍醐灌頂的,還有另外一位金融人士。2018年年初的中城聯盟論壇上,民生銀行的高管對臺下的開發商說,加杠桿對企業快速發展有好處,要打好金融這張牌。


            那一年,鏈家的左暉、中城投資的路林,講的還是去杠桿、防范金融風險。


            這位民生銀行的高管,是中城聯盟會員中唯一的銀行高管。


            最近,民生銀行流傳了一封內部信,內容直指他們這幾年房地產業務的風險。這封尖銳的內部信仁者見仁,智者見智。不過很多人看了還是大呼:


            開了眼界。


            1


            去年,謝宏儒落馬了。


            今年1月,孫德順也出現在了電視專題片《零容忍》第四集。工作人員透露了他當年在一次行長辦公會上的講話:


            全行一定要立刻給我把制造業貸款停下來,即便你有100%的抵押,那也不行。


            那兩年可能是制造業最慘的時代,也是房地產行業最好的時代。


            中信銀行在廣東、福建、遼寧的一些不良資產,被恒大接手過去。幾百億的資金,呼啦啦地涌進了恒大的銀行賬戶。憑借這些資金支持,許老板很快就對外放話,他們已經是深圳土儲最多的開發商。


            民生銀行高管在中城聯盟論壇上那番講話,也傳到了各個開發商的耳朵里。那年起,民生銀行開始大規模和中小房企簽戰略協議,比如正榮20000000000元、佳源15000000000元、正商10000000000元……難怪獸爺說:


            那零多的喲,我TM以為到成都了。


            民生銀行在房地產行業的貸款像開閘了。從2015年底的240000000000元,飆升到了到2020年底:


            440000000000元。


            地產金融事業部業績也不斷增長。2019年,民生銀行的房地產業務,反超租賃和商務服務行業,成為占全行貸款總額最高的第一大行業業務。


            包叔看到一份民生銀行地產金融事業部對八十余家房企各項管理資產的統計明細。每家房企的表內貸款、表外、債券投資、承銷債券都有一一列舉。管理資產規模最高的,還是恒大。截止2021年底,還有273億貸款。


            內部信里列舉了民生銀行管理資產規模最大的幾家房企。名單上的名字,很多我們都很熟悉:


            恒大、世茂、陽光城、榮盛、佳兆業、藍光、新力、協信、奧園、正榮......


            去年以來暴雷的房企,他們幾乎一個也沒落下。


            民生銀行踩的其中一顆雷,是泰禾集團。他們的高管在中城聯盟論壇喊話的前幾個月,黃其森已經完成了一次重要人才引進。


            原中國建設銀行機構業務部總經理黃曦,在54歲這年辭去在建行的工作,到了泰禾擔任了副總裁。


            泰禾副總裁還有一個叫林文華的,此前是建行福州城北支行行長。包叔的好友獸爺曾說黃曦的這次跳槽是:


            財神爺下凡。


            黃財神來到泰禾幾個月后,建行福建分行就為泰禾制定了100億元的融資方案。


            銀行在爭相給開發商送錢時,恒大的操作不太一樣。2016年,恒大花了一百億成為盛京銀行股東,還承諾接盤盛京銀行過往500多億元的不良資產。


            恒大的反相操作,把銀行給整不會了。當然,五年后的2021年,他們還是反應過來了。


            2


            恒大與中信銀行的友誼,在深圳天璟項目得到最完美的展示。


            2015年,恒大從一位神秘富豪手中接手了深圳天璟項目。后來有報道說,這個樓盤的貨值有100億元。兩年后,項目達到預售條件:


            這時,中信銀行適時出現了。


            恒大與中信銀行旗下的信銀基金簽訂了10份項目協議。信銀基金以108.5億元的代價,獲得了天璟項目公司49%的股權。


            包叔披露過,恒大、中信銀行及一些神秘富豪之間,經常上演一些輾轉騰挪的資產戲碼。他們大多隱身于復雜的股權結構幕后,卻又神通廣大。這些神秘富豪中,翠林系的王忠明只是其中之一。


            比如天璟項目原來的股東,其另外掌握的資產之一,是深圳福田區的君臨天下酒店,這個酒店式公寓項目,是福田CBD唯一168米超高層物業。


            天璟項目可能是中信與恒大合作最成功的一次。


            2019年2月,中信銀行做出重大人事調整,1958年出生的行長孫德順到齡退休,但很快消息傳來,孫行長失聯了。


            中信銀行與恒大之間有力的連接,似乎突然中斷了。


            當時,恒大收購了大連曾經的第一豪宅明秀莊園,這個項目原來的主人,是大連曾經的富豪焦正剛。項目收購正值關鍵時刻,子彈卻沒了,在最初恒大與中信的口頭交易中,明秀莊園是資產包中的一個。


            恒大最終沒能讓明秀莊園重生。緊接著,其他口頭承諾的合作,都一夜之間作廢了。恒大的朋友說,當初的千億合作計劃,最終落地的,可能不到一半。


            2020年3月20日,中央紀委國家監委官網發布消息,中信銀行股份有限公司原黨委副書記、行長孫德順被開除黨籍。


            據說,孫德順出事后,中信銀行在北京第一高樓召開了一次撥亂反正的會議。當時聽會的,還有恒大的高管。


            在那次會議上,那位高管聽到了他最不想聽到的消息。


            1000億的合作計劃,泡湯了。


            3


            2020年6月,在民生銀行工作25年的一位老人辭職了。


            這位元老掌舵民生銀行的六年時間里,民生資產總額翻倍達到約七萬億,不良率不足1.6%,撥備覆蓋率155%,幾乎是民生銀行有史以來最好的水平。


            三個月后,三道紅線制度出臺。當年年底,銀保監會郭主席公開說:


            房地產行業是中國金融風險最大的灰犀牛。


            民生銀行迎來了新的掌舵人。他做的第一件事,就是開始在這一年化解風險。當年,民生銀行房地產對公貸款余額壓降了500億。帶來的一個后果就是,民生銀行成為凈利潤唯一負增長的上市銀行。


            去年四季度,民生銀行凈利潤扭贏為虧。


            去年6月,民生銀行新一屆領導班子召開股東大會。一位小股東質問,民生銀行曾經是股份行里一顆璀璨的明星,現在它已經褪去了光環,發展過程中什么問題導致了這個結果?


            高董說他認為,有時候一家企業并不是戰略方向有問題,更重要的是執行能力,執行就取決于整個組織文化。過去民生銀行組織架構分割、各自為政:


            過于追求短期利益。


            隨后,民生銀行啟動了大刀闊斧的組織架構改革,權力巨大的事業部制迎來終結。金融事業部和地產金融事業部被重組為戰略客戶部、地產金融部,分部及下設機構被劃給各地支行。重組后的地產金融部,由一位副行長統籌管轄。


            房地產由集團統一授信管理和新增授信審批。


            幾乎與民生銀行內部整頓的同時,中信銀行的孫德順與謝宏儒落馬。


            今年3月,泰禾集團發布公告,董事長黃其森正協助調查。后來大家知道了,事情的起因,是泰禾的兩個財神爺出事了。


            財神爺真的下凡了。


            民生銀行朋友都說,他們其實完全能理解地產金融事業部,在2020年前大刀闊斧猛沖的動機。畢竟,當時誰能按捺住對業績的沖動呢?


            據說,那位成為中城聯盟會員、鼓勵大家加桿杠的領導,在主管風控部門時的風格,和之后完全不一樣。當年做風控的她,總覺得:


            做市場的有好多壞心思。


            誰說財神不會變臉,怪不得民間說它,難道神龕枉有靈,莫非泥塑并無憑。


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            評論列表:

            1.烏龜流  2022-05-25 15:13:03 回復該評論
            地產圈稱得上頂級IP的盛會不多,已經成功舉辦三屆的中城聯盟絕對是眾人心中實至名歸的“殿堂級”論壇。
            12月2日,由網易房產獨家網絡媒體支持的唯一全董事長級別地產盛會——“第四屆中城聯盟論壇”在北京嘉里大酒店隆重舉行。馮侖、吳伯凡、田明、左暉、林中、陳勁松、姚勁波、潘軍、漆洪波、羅臻毓、鄒益民、呂莉、鐘堅聲等近百位領軍人物齊聚。
            其中,中國民生銀行地產金融事業部總經理呂莉發表《打好“金融”這張牌》主題演講。呂莉從用杠桿、拓思路、找伙伴三個方面講述了企業要如何用好金融這張牌。
            呂莉首先指出,地產行業是一個資金密集型的一個行業,如果杠桿用得好,再匹配上企業精準的戰略布局,獨到的投資眼光,再趕上行業發展的風口期的話,企業發展的速度會比較快,而且會比較均衡。如果不用杠桿,僅僅是依靠企業自身的積累是可以的,而且風險會很小,但是企業發展的速度也會比較慢,尤其是在行業快速發展的時候,不發展其實是最大的風險。
            但她也同時強調,杠桿是有限度的,過高的杠桿會導致企業的風險加大,資金的使用效率下降,企業的合作伙伴尤其是金融合作伙伴的態度會變得謹慎,融資成本就會上升。所以一味加杠桿可能影響企業的發展,尤其伴隨著房地產行業的快速發展。
            基于此,呂莉提出,房地產企業要適度使用杠桿,在保持杠桿結構合理性的同時,還要配比較好的周轉率,這樣才能贏得中國城鎮化發展一個巨大的紅利。沒有現金流支撐的資產只是紙上富貴,適度杠桿加上快周轉,是目前形勢下比較好的選擇。
            呂莉提出的第二個觀點是拓思路。一方面,她指出,銀行除了存貸匯三種職能外,還有現金管理產品、財富管理產品,還可以做金融生態平臺。因為銀行是各種金融和非金融資源匯集的平臺,一端對接資金,另一端對接資產。
            另一方面,融資不僅僅只有開發貸。除了開發貸之外,銀行還可以在公司層面做資本市場的發債,地產公司上下游產業鏈的資源利用,供應鏈金融的解決方案,優質物業的騰籠換鳥、引入外部投資者等。
            呂莉提出的第三個觀點是找伙伴。大型企業必須找到充分信任你的金融機構作為合作伙伴,才能真正助力長遠發展,才會為你提供穩定的、長期的資金。
            在整個金融業資產結構里面,銀行業管理資產占了絕對的份額?,F在整個銀行業管理資產規模在264萬億的數據水平,信托管理資產是24萬億,保險18萬億,券商、公募基金大概在10萬億左右。地產行業債權融資從2008年到現在為止,地產公司融資結構里面,銀

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